La cedolare secca per pagare le imposte sui canoni di locazione può essere sempre revocata: cosa cambia con l’affitto?
Il proprietario di casa può scegliere quale regime di tassazione seguire come locatore. Può pagare l’IRPEF oppure optare per la cedolare secca. Ma cosa avviene se il proprietario dell’immobile, cioè colui che paga le tasse sui redditi ottenuti dall’affitto, sceglie un altro regime di tassazione?
Di base, esercitando l’opzione della cedolare secca, il proprietario paga le imposte in base alle aliquote sostitutive. Tali aliquote possono essere al 10% o al 21%. Di norma, la cedolare secca conviene ai proprietari con redditi elevati, per i contratti a canone libero e quelli a canone concordato.
Ma, allo scadere di ogni annualità, il locatore può sempre modificare il regime di tassazione a cui assoggettare i redditi da locazione. La scelta è sostanzialmente libera, a condizione che sia fatta entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro annuale. Se il proprietario opta per la revoca della cedolare secca, tuttavia, il locatario può andare incontro a dei problemi.
Con la modifica scatta infatti l’applicazione dell’aggiornamento del canone di locazione all’inflazione… Per tale revoca, il proprietario dell’immobile deve muoversi entro trenta giorni dalla scadenza dell’annualità. Così facendo, i canoni di locazione che percepisce diventano soggetti a tassazione ordinaria e non più agevolata. Inoltre, possono essere adeguati all’inflazione. Tradotto: il costo dell’affitto per il locatario può aumentare. E l’inquilino non può opporsi in alcun modo.
Attenzione: non sempre e non per forza i contratti di affitto possono essere soggetti a una rivalutazione. Per i contratti di affitto per i quali si è scelto il regime di tassazione ordinario, per esempio, è necessario che l’adeguamento del canone all’inflazione sia previsto da una clausola specifica del contratto.
Revoca della cedolare secca: tutto quello che bisogna sapere
In tali casi specifici, l’adeguamento si calcola su base annuale o biennale. E poi si applica alla scadenza dell’annualità di contratto e vale per tutto l’anno successivo. Per la rivalutazione, il riferimento è, per regola, quello offerto dall’indice ISTAT relativo al mese precedente rispetto a quello di scadenza dell’annualità.
Come anticipato, una volta revocata la cedolare secca, il locatore può applicare l’aggiornamento del canone di locazione in base all’inflazione, calcolato sull’indice ISTAT. E ciò significa che il canone potrebbe aumentare annualmente o biennalmente, per adeguarsi al costo della vita.
Il locatore ha però degli obblighi. Deve per esempio comunicare la revoca della cedolare secca al conduttore tramite una lettera raccomandata. Inoltre, questa comunicazione deve avvenire entro trenta giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Bisogna poi aggiungere che, con la revoca della cedolare secca, il locatore è tenuto a pagare l’imposta di registro per la proroga o la risoluzione del contratto.
Durante il periodo in cui è applicata la cedolare secca, il canone di locazione non può essere aggiornato per l’inflazione. Questo divieto decade infatti solo con la revoca della cedolare secca. C’è anche un altro limite importante: la cedolare secca non può essere applicata a immobili commerciali o a quelli affittati a soggetti non residenti.
